Le bail commercial est un bail de locaux auxquels les parties donnent une destination commerciale, industrielle ou artisanale et qui est soumis à un statut dérogatoire au droit commun, conférant au preneur le droit à la « propriété commerciale ».

Conclusion du bail


Pour conclure un bail commercial, le bailleur doit être propriétaire des locaux et avoir la capacité juridique. En cas de démembrement de la propriété, l’usufruitier doit avoir l’accord du nu-propriétaire. L’accord des deux époux est nécessaire si l’immeuble dépend de la communauté. En cas d’indivision, l’accord de tous les indivisaires est exigé. Enfin, le tuteur d’un majeur protégé doit avoir l’autorisation du juge des tutelles, celui d’un mineur l’autorisation du conseil de famille. Le preneur doit avoir la qualité de commerçant ou d’artisan ou être une société commerciale. Il doit exploiter dans le local un fonds de commerce dont il est propriétaire et doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers pour bénéficier du statut des baux commerciaux, sauf si le fonds est exploité en location-gérance. Le bail doit porter sur un local stable et permanent, aménagé pour recevoir de la clientèle et constituant le lieu principal d’exploitation du fonds. Aucune forme particulière n’est exigée, sauf pour les débits de boissons et les baux d’une durée supérieure à douze ans. Néanmoins, la rédaction d’un écrit, au moins sous seing privé, est nécessaire à titre de preuve sauf si les deux parties ont la qualité de commerçant.

Loyer du bail


Le loyer initial est fixé librement par les parties. Il peut s’accompagner d’un droit d’entrée, dit « pas-de-porte » et du versement d’un dépôt de garantie. Le locataire est également tenu de payer les charges prévues par le contrat. La révision du loyer peut résulter du jeu d’une clause d’indexation, ou de l’évolution du chiffre d’affaires, lorsque le bail stipule une clause « recettes ». La loi prévoit en outre une révision triennale en fonction de la valeur locative. Le loyer du bail renouvelé à l’expiration du terme est fixé librement par les parties. À défaut d’accord, il doit correspondre à la valeur locative, sans pouvoir, sauf exceptions, dépasser un certain plafond.

Exécution du bail


Les parties sont tenues des obligations découlant du droit commun du bail. Le locataire doit également respecter la destination du bail spécifiée au contrat. Néanmoins, il peut ajouter une ou des activités connexes ou complémentaires (déspécialisation partielle) ou changer d’activité avec l’accord du bailleur (déspécialisation plénière). La sous-location est en principe interdite, de même que la cession de bail, sauf en cas de cession du fonds de commerce. Le non-respect des obligations peut justifier la résolution du bail ou sa résiliation judiciaire. Le bail est conclu impérativement pour une durée égale ou supérieure à neuf ans, mais il existe des dispositions dérogatoires pour les baux conclus pour une durée au plus égale à trois ans.

Extinction du bail


Le bail s’éteint en principe par la délivrance d’un congé (avec ou sans offre de renouvellement) pour le terme convenu, mais il peut s’éteindre de façon anticipée par résiliation. S’il refuse le renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction, sauf en cas de motif grave et légitime.

Durée du bail


Chaque partie a, sauf exception, la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale. Le preneur peut résilier sans avoir à invoquer un motif, alors que le bailleur doit justifier d’un des motifs prévus par la loi. Cette résiliation peut également résulter d’un commun accord des parties.

Délivrance du congé


À l’arrivée du terme, le bail se poursuit pour une durée indéterminée. Mais chaque partie peut donner congé en respectant un préavis de six mois.

Contentieux du bail


La juridiction compétente est le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, sous réserve des litiges concernant le prix du bail révisé ou renouvelé, qui sont de la compétence du président de ce tribunal. Le délai de prescription est de deux ans pour les actions impliquant l’application du statut. Les actions mettant en jeu le droit commun du bail sont soumises à la prescription de droit commun.